REPORT DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE PROFESSIONALE
Gentile Sig.ra TARANTINO Amalia, questo report di valutazione immobiliare professionale è stato preparato specificamente per Lei e offre un'analisi dettagliata e completa della Sua proprietà residenziale situata nel centro storico di Proceno. Il documento è stato elaborato secondo gli standard professionali più elevati per fornirLe una stima accurata del valore di mercato del Suo immobile.
La valutazione include un'analisi approfondita delle caratteristiche strutturali, della posizione, dei comparabili di mercato e delle strategie di vendita ottimali. Questo strumento è stato creato per assisterLa, Sig.ra TARANTINO, nel prendere decisioni informate riguardo alla Sua proprietà, sia che stia considerando una vendita, una ristrutturazione o semplicemente desideri conoscere il valore attuale del Suo investimento immobiliare.
Video Presentazione del Report
DATI DEL CONSULENTE IMMOBILIARE
Professionista
Eugenio Orlyuk, consulente immobiliare certificato con esperienza pluriennale nel mercato locale della Tuscia.
Agenzia
Remax Key House di Viterbo, parte della rete internazionale di agenzie immobiliari con presenza capillare sul territorio.
La valutazione è stata condotta secondo i più rigorosi standard professionali del settore immobiliare, garantendo un'analisi oggettiva e trasparente basata su metodologie riconosciute a livello internazionale.
OGGETTO DELLA VALUTAZIONE
Destinazione d'uso
Residenziale plurifamiliare con potenziale adattabilità ad attività ricettiva tipo Bed & Breakfast, grazie alla disposizione degli spazi su più livelli.
Categoria catastale
A/3 (Abitazione di tipo economico), classificazione che riflette la natura storica dell'immobile pur mantenendo un valore fiscale moderato.
Consistenza e pertinenze
136 mq commerciali distribuiti su più livelli, arricchiti da cantina (15 mq), soffitta (12 mq) e terrazzo panoramico (20 mq) che valorizza notevolmente la proprietà.
L'immobile rappresenta un esempio tipico dell'architettura residenziale storica di Proceno, con una distribuzione degli spazi caratteristica delle abitazioni plurifamiliari tradizionali dell'Alto Lazio, offrendo versatilità d'uso e potenziale di valorizzazione.
DATI TECNICI DETTAGLIATI
Caratteristiche Strutturali
  • Anno di costruzione: 1928
  • Muratura portante in pietra locale
  • Buono stato conservativo
Impiantistica
  • Riscaldamento autonomo
  • Split system in salone e camera
  • Impianto elettrico da verificare
  • Impianto idrico da verificare
Efficienza Energetica
  • Classe energetica G
  • Consumo: 268 kWh/m²
  • Costi gestione: €2.100/anno
Esposizione
  • Sud-Est (facciata principale)
  • Nord-Ovest (retro)
  • Ottima illuminazione naturale
L'immobile presenta una struttura tipica delle costruzioni dell'epoca, con elementi di pregio come la muratura in pietra locale che garantisce un ottimo isolamento termico naturale.
ANALISI LOCATION
Posizionamento
Corso Regina Margherita n. 34, 01020 Proceno (VT), nel cuore del centro storico (Zona A1), con coordinate GPS 42.752, 11.913.
Contesto Ambientale
Qualità urbana eccellente (8/10) con verde pubblico a 150 metri e inquinamento acustico minimo grazie alla zona a traffico limitato.
Servizi e Collegamenti
Fermata autobus a 200m, scuola primaria a 300m, minimarket a 100m, farmacia e ufficio postale nelle immediate vicinanze.
La posizione nel centro storico di Proceno rappresenta uno degli elementi di maggior pregio dell'immobile, offrendo il fascino della vita in un borgo medievale ben conservato unito alla comodità dei servizi essenziali raggiungibili a piedi. La presenza di un'area di sosta pubblica a soli 50 metri mitiga parzialmente la limitazione dell'accesso veicolare diretto.
ANDAMENTO MERCATO LOCALE
Il mercato immobiliare di Proceno mostra una lenta ripresa dopo un periodo di stagnazione, con variazioni percentuali tendenzialmente positive negli ultimi tre anni. Il volume di compravendite, seppur limitato data la dimensione del borgo, evidenzia un trend crescente che suggerisce un rinnovato interesse per le proprietà nel centro storico.
L'analisi domanda/offerta rivela un mercato ancora caratterizzato da tempi di vendita piuttosto lunghi (media 210 giorni) e uno sconto medio in fase di trattativa significativo (12,5%), indicatori di un mercato che favorisce ancora gli acquirenti.
COMPARABLES
L'analisi comparativa evidenzia un range di prezzi al metro quadro tra €595 e €742, con variazioni significative in base allo stato di manutenzione e alle caratteristiche specifiche. Gli immobili ristrutturati mostrano un premium di prezzo di circa il 20% rispetto a quelli in stato originale.
Il comparable più simile all'immobile oggetto di valutazione è quello di Via della Rocca 12, che presenta caratteristiche analoghe come metratura, presenza di terrazzo panoramico e buono stato di manutenzione, con un prezzo richiesto di €95.000 (€730/mq).
PIANO STRATEGICO 180 GIORNI
Fase 1: Lancio (Giorni 1-30)
Prezzo lancio: €72.500. Marketing mix comprensivo di portali immobiliari premium, social media, con drone per valorizzare la vista panoramica.
Fase 2: Analisi e Ottimizzazione (Giorni 31-60)
Revisione prezzo: -2,5%. Analisi feedback tramite registro visite e questionari post-visita. Ottimizzazione annuncio e riposizionamento verso target specifico (potenziali acquirenti B&B).
Fase 3: Consolidamento (Giorni 61-120)
Prezzo aggiustato: €69.000. Marketing targetizzato verso mercato estero, collaborazioni con agenti di zone limitrofe, evento tematico "Vivere in un borgo storico".
Fase 4: Closing (Giorni 121-180)
Prezzo minimo: €65.500. Negoziazione attiva, incentivi temporali come copertura spese notarili, piano B con possibilità di affitto a lungo termine.
Questa strategia di vendita a fasi permette di massimizzare l'esposizione sul mercato nei primi 30 giorni, quando l'interesse è tipicamente più alto, per poi adattare progressivamente approccio e prezzo in base ai feedback ricevuti e all'andamento delle visite.
DETERMINAZIONE DEL VALORE
Valore Massimo: €74.800
Basato su Metodo di stima per Market Comparison Approach ottimistico. Tempistica prevista per la vendita a questo valore: 210 giorni. Probabilità di realizzo: 25%.
Valore Ottimale: €69.000
Determinato tramite media ponderata MCA e valore OMI (797 €/mq x 136 mq = 108.392 € con coefficiente correttivo 0,64 per vetustà e stato manutentivo). Tempistica prevista: 150 giorni. Probabilità: 60%.
Valore Minimo: €65.500
Rappresenta il valore di realizzo rapido, ideale per una vendita in tempi brevi. Tempistica prevista: 90 giorni. Probabilità di realizzo a questo prezzo: 85%.
La valutazione presenta tre scenari di prezzo basati su metodologie diverse e correlati a tempistiche di vendita differenti. Il valore ottimale di €69.000 rappresenta il miglior equilibrio tra prezzo realizzabile e tempo di permanenza sul mercato, considerando le caratteristiche specifiche dell'immobile e l'andamento del mercato locale.
INDICI DI COMMERCIABILITÀ
Posizione centrale nel borgo storico
Ottima esposizione e vista panoramica
Ampia metratura su più livelli
Ideale per famiglie o potenziale B&B
Elementi caratteristici preservati
Soffitti a volta, pavimenti in cotto originale
I fattori di forza dell'immobile sono bilanciati da alcune criticità che potrebbero influenzare la commerciabilità: la scarsa efficienza energetica (classe G) richiede interventi di miglioramento, l'accessibilità è parzialmente limitata dalla posizione nel centro storico, e alcuni impianti necessitano di modernizzazione.
Questi elementi devono essere considerati nella presentazione dell'immobile, enfatizzando i punti di forza mentre si offrono possibili soluzioni per le criticità, ad esempio illustrando i potenziali risparmi derivanti da un intervento di efficientamento energetico.
MATRICE SWOT
Punti di Forza
  • Posizione centrale di pregio
  • Ampi spazi su più livelli
  • Elementi architettonici caratteristici
  • Presenza di terrazzo panoramico
Punti Deboli
  • Classe energetica bassa (G)
  • Accessibilità limitata con auto
  • Impianti parzialmente da aggiornare
  • Costi di gestione relativamente alti
Opportunità
  • Potenziale ricettivo (B&B)
  • Accesso a bonus fiscali per efficientamento
  • Turismo in crescita nell'Alto Lazio
  • Crescente interesse per borghi storici
Minacce
  • Spopolamento dei piccoli borghi
  • Mercato immobiliare locale statico
  • Concorrenza di immobili già ristrutturati
  • Aumento tassi mutui immobiliari
L'analisi SWOT evidenzia un equilibrio tra elementi positivi e negativi, con interessanti opportunità di sviluppo che potrebbero mitigare le debolezze intrinseche dell'immobile. Il potenziale per la conversione in struttura ricettiva rappresenta una delle opportunità più significative, in considerazione del crescente interesse turistico per l'area e della disposizione degli spazi su più livelli.
DISCLAIMER E NOTE LEGALI
Validità temporale
Il presente report ha validità di 180 giorni dalla data di emissione (06/05/2025) fino al 06/11/2025. Dopo tale data, le condizioni di mercato potrebbero richiedere una rivalutazione completa dell'immobile.
Uso consentito
Le informazioni contenute in questo documento sono destinate esclusivamente all'uso del committente per finalità decisionali private. Qualsiasi altro utilizzo deve essere preventivamente autorizzato in forma scritta dal valutatore.
Riservatezza
I dati e le analisi presenti nel report sono soggetti a confidenzialità e non possono essere divulgati a terzi senza l'esplicita autorizzazione del professionista che ha redatto la valutazione.
Questo documento rappresenta una valutazione professionale basata su metodologie standard del settore immobiliare. I valori indicati costituiscono una stima e non una garanzia di realizzo. Il consulente immobiliare non può essere ritenuto responsabile per decisioni prese sulla base di questo report senza un'adeguata contestualizzazione.
CONCLUSIONI E DATA DI VALIDAZIONE
€69.000
Valore di mercato
Prezzo ottimale di commercializzazione
150
Giorni
Tempo stimato per la vendita ottimale
60%
Probabilità
Chance di realizzo al valore indicato
Questo report di valutazione immobiliare è stato redatto dopo un'attenta analisi delle caratteristiche dell'immobile, della sua posizione nel contesto urbano di Proceno e delle attuali condizioni del mercato immobiliare locale.
Il documento è stato finalizzato e validato in data 06/05/2025 a Viterbo, in conformità con gli standard professionali di valutazione immobiliare e rappresenta il risultato di un'analisi approfondita condotta con metodologie consolidate nel settore.